3 formas de financiar um imóvel e suas vantagens

6 de dezembro de 2024

7 min de leitura

Financiar um imóvel é a forma mais comum de adquirir o bem, seja para morar ou para investir. Entre os regimes de compra, os mais comuns são incorporação, crédito associativo e condomínio fechado.

Investir em um imóvel é, provavelmente, uma das decisões mais significativas da sua vida. Além de ser um lugar para chamar de lar, é também um investimento financeiro sólido e seguro. No entanto, quando se toma essa decisão, é comum que surja a dúvida: quais são as possibilidades de pagamento na compra de uma casa?

Existem diversos tipos de financiamento imobiliário, que possibilitam diversas formas de pagamento, afinal, a extensa maioria das pessoas não pode comprar o bem à vista ou não quer se descapitalizar dispondo de uma alta quantia de uma só vez.

Então, quais são as formas que estão disponíveis para adquirir um imóvel? Neste artigo, vamos apresentar as formas de compra mais praticadas no mercado, além dos tipos mais comuns de financiamento imobiliário. Vamos lá?

O que é financiamento imobiliário?

Em resumo, o financiamento imobiliário é uma linha de crédito a qual o comprador tem acesso especificamente para a compra de imóveis, visando facilitar a aquisição do bem.

Para além da compra da casa própria, o financiamento imobiliário pode se estender para outras modalidades relacionadas, como financiamento para reformas.

Existem diferentes tipos de financiamento imobiliário, confira a seguir:

Sistema Financeiro de Habitação (SFH): o principal programa habitacional de financiamento imobiliário, regulamentado pelo governo federal e que permite financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão. A taxa de juros máxima é de 12% ao ano e está disponível apenas para pessoas físicas. O valor máximo a ser financiado deve corresponder a 80% do valor total do imóvel e a parcela não pode comprometer mais de 30% da renda familiar.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): por não ser regulamentado pelo governo federal, tem regras menos rígidas, podendo ser feito tanto por pessoa física quanto jurídica. Suas condições são estabelecidas pelos próprios agentes financeiros, fazendo com que essa modalidade não tenha um valor máximo para o financiamento de um imóvel, nem comprometimento de renda. A taxa de juros, no entanto, tende a ficar acima de 12% ao ano, porém, desde 2021, é possível utilizar o FGTS na amortização do financiamento.
Minha Casa Minha Vida: programa do governo federal voltado para famílias de baixa renda, visando facilitar a aquisição da casa própria e reduzir o déficit habitacional. Contempla famílias com renda de até R$8 mil e tem taxas de juros mais baixas quando comparadas a outros financiamentos.
Direto com a construtora: é uma modalidade bem menos burocrática, porém, cada construtora terá suas próprias regras, prazos e taxas. É possível financiar o imóvel pronto ou na planta e contar com o banco para pagar parte dele. Neste caso, o comprador deve avaliar as condições para entender o que é mais vantajoso. Existem muitas construtoras que têm bons prazos de pagamento e modalidades de compra que podem sair até mais em conta do que comprar o imóvel financiado pelo banco, como veremos a seguir.

Qual o melhor tipo de financiamento imobiliário?

A resposta é: depende. Tudo vai depender do tipo de imóvel que você quer comprar, do valor e dos seus objetivos. Dessa forma, cada modalidade tem suas vantagens. Veja:

Para quem busca imóveis novos, financiar direto com a construtora ou pelo Minha Casa Minha Vida (caso você se encaixe nos requisitos) podem ser a melhor opção;
Se você quer comprar um imóvel na planta, também pode financiar direto com a construtora o valor total ou fazer uma parte do financiamento com o banco e outro com a construtora.
Caso esteja visando um imóvel usado, a opção é o SFH ou SFI para imóveis acima de R$1,5 milhão ou pessoa jurídica.

Como adquirir um imóvel novo financiado

Agora que você já conhece os tipos de financiamento, como isso funciona na prática para quem deseja comprar um imóvel novo?

Existem 3 basicamente três regimes de compra que a construtora pode disponibilizar. É o que vamos abordar agora.

1. Regime de Incorporação

A incorporação imobiliária é um processo no qual a construtora assume o projeto, construção e venda de um empreendimento. Já você, o comprador, adquire uma unidade na planta, ou seja, antes do fim das obras.

Os imóveis na planta vendidos no regime de incorporação imobiliária são de responsabilidade da incorporadora. Nesse caso, as unidades são vendidas por valor fixo pré-estabelecido, reajustado pela variação de um índice econômico estabelecido previamente em contrato, geralmente o INCC.

Outra vantagem é a possibilidade de pagamento da entrada parcelada durante o período de obra e o pagamento do restante do valor por meio de financiamento bancário após o término da obra.

Ou seja, nesse regime, o processo de compra funciona da seguinte forma:

O instrumento contratual toma a forma de promessa de compra e venda;
O preço é previamente estabelecido, com ou sem reajustamento e juros durante o período de construção;
O valor poderá ser pago em parte durante a construção e parte após o término da obra, seja com financiamento bancário, seja com financiamento do próprio incorporador.

Por mais que imóveis na planta tenham valores mais atrativos, é preciso cautela com preços muito abaixo do valor praticado no mercado. Isso pode significar atrasos na obra e até dificuldade futura na entrega do imóvel.

Esteja atento para as vantagens fora do comum e procure sempre optar por um negócio equilibrado, reduzindo, assim, seus riscos.

2. Crédito associativo

A modalidade de crédito associativo é muito similar a de Incorporação e vai envolver:

A instituição financeira, que disponibiliza os recursos para viabilizar o empreendimento;
A construtora ou incorporadora, que é responsável pelo desenvolvimento do projeto, estudos de viabilidade, vendas, execução e entrega da obra;
E o cliente, que deve ser pessoa física, pois este é um crédito destinado ao comprador de unidades residenciais.

Na prática, isso quer dizer que a empresa responsável pela construção assina o contrato com a instituição financeira, onde é garantida a entrega do empreendimento, mediante um Seguro de Entrega e um Cronograma de Obras.

Assim, os recursos do banco são repassados à construtora à medida que os contratos são assinados com os clientes e as obras avançam.

Essa modalidade de compra costuma ser atrativa porque:

O consumidor só pagará pelos juros repassados à construtora. Ou seja, da assinatura do contrato até o final da obra, há um congelamento do saldo devedor e os valores só são reajustados após a entrega das chaves;
Pela garantia de um bom volume de vendas já no início e por não arcar com os encargos de um financiamento, construtoras e incorporadoras conseguem praticar um preço mais competitivo;
Há também a possibilidade de utilizar o FGTS para abater o valor financiado, reduzindo o valor das prestações, o que agiliza e facilita a liberação de crédito;
Por último, a garantia do repasse de crédito conforme o avanço do projeto assegura que a construção terá recursos para ser concluída no prazo.

Financiando a obra: regime de condomínio fechado

Também conhecido como regime de incorporação a preço de custo, o condomínio fechado trata-se de uma modalidade de construção onde os clientes, denominados cotistas - ou condôminos -, vão investir no empreendimento e, à medida que vão quitando as parcelas, vão concluindo a obra.

É bom destacar que esse tipo de regime é uma forma de pagar o imóvel de forma parcelada até sua entrega, mas não é um financiamento bancário e, sim, uma forma de os próprios clientes financiarem a obra.

Nesse regime, diz-se que a construção sai a preço de custo porque os condôminos é que vão custear o empreendimento, pagando à construtora somente a taxa de administração. Ou seja, não há lucro em cima dos materiais.

O cliente, tecnicamente, não compra, mas constrói o seu imóvel com um valor que pode ficar até 30% mais barato quando comparado ao sistema de compra convencional, via incorporadora.

Porém, é bom lembrar que o valor total do imóvel precisa ser quitado até o final das obras com recursos próprios do cliente, fazendo com que seja necessário que o comprador tenha um bom capital disponível para o custeio mensal das obras. Por isso, esse regime costuma ser destinado a um público específico e com uma renda mais alta.

Para que as obras do condomínio comecem, é necessária uma quantidade mínima de condôminos. Como o cliente passa a ser, de certa forma, sócio da construtora, a relação entre os futuros moradores e a construtora é muito mais próxima.

Independentemente da modalidade escolhida, outro cuidado importante a ser tomado é verificar a documentação do empreendimento e da construtora. Nesse sentido, é importante dar preferência a empresas confiáveis, com bom histórico de entregas, cumprimento de prazos e qualidade do produto.

Construtoras como a Moura Dubeux, com mais de 40 anos de história e centenas de empreendimentos entregues em sete estados do Nordeste, trazem a segurança necessária para realizar o seu sonho de investir em um imóvel.

Agora que você sabe mais sobre os tipos de financiamento imobiliário e as principais modalidades de compra de uma imóvel, você também vai gostar de ler: Imóvel na planta vale a pena? Conheça 5 benefícios dessa modalidade

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